关于离婚诉讼中，一方婚前以按揭方式购买住房的房产分割问题
 
   （一）夫妻一方在婚前，以自己的名义签订购房合同及抵押贷款合同，并支付购房首付款，婚后由夫妻共同继续偿还按揭借款，且婚后才取得房屋产权证的房产在离婚诉讼中如何分割？具体些问题是：房产应当认定为一方婚前个人财产还是夫妻共同财产？买房首付款，婚后贷款额、欠银行债务该如何分割？目前有三种操作实例：
 
1、 认定该房屋应为一方的个人财产。婚后配偶一方参与共同贷款，并不改变该房屋为个人财产的性质。离婚时尚未归还的贷款为购房一方的个人债务，对婚后用夫妻共同财产归还的部分贷款，应返还一半给配偶一方。
2、认定该房产为夫妻共同财产，直接对房产进行分割，未分到房产一方得到相应的房产价值折价款。对于一方婚前支付的房款（包括首付款及婚前还按揭款），由配偶一方返还给另一方一半，尚欠的贷款，作为夫妻共同债务，由双方共同承担。
3、 认定该房产为一方的个人财产，尚未归还的贷款为一方的个人债务。在婚姻存续期间用夫妻共同财产还贷部分，应考虑房屋增值收益，由一方对配偶一方进行合理补偿（不仅仅是偿还对方一半的婚后还贷额）。
 
在第三种审判思路上又有两种不同具体的操作方法：
（1)购房总成本=婚前首付款+一方婚前已还贷额+ 婚后夫妻共同还贷额+离婚时剩余的贷款本金
配偶应得补偿款=配偶还贷额/购房总成本*诉争房屋市场价值
（2）配偶应得补偿款=配偶还贷额/购房合同全价款*诉争房屋市场价值
上述两种方法都是考虑到配偶另一方出资应当有相应的房产增值利益回报，区别是增值利益大小的计算方式的不同。
 
  （二）在法律适用依据方面，也存在不同的认识：
 
   江苏省高级人民法院关于使用《中华人民共和国婚姻法》及司法解释若干问题》的讨论纪要第十三条规定：夫妻一方婚前以个人名义办理房贷，且用个人财产支付首期房款，在婚姻关系存续期间用夫妻共同财产还贷，如果在婚后取得房屋所有权的，无论登记在一方还是双方名下，均应当认定为夫妻共同财产，离婚时作为夫妻共同财产进行分割。对于一方婚前支付的首付款，由另一方返还一半；尚欠的贷款，作为夫妻共同债务，由双方返还。
 
   在江苏省高级人民法院民一庭总结的《婚姻家庭案件审理中若干问题的思考》中认为：
 
   一方婚前以个人名义办理购房贷款，并以个人财产支付首期房款，婚姻关系存续期间以夫妻共同财产偿还贷款的，应当区分两种情形分别认定：①如果于婚后取得房屋所有权，即使登记于一方名下，也应当认定为夫妻共同财产，离婚时作为夫妻共同财产进行分割。对于婚前一方所支付的首期付款等款项如何认定和处理，实践中有不同的意见。有同志认为，婚前一方支付的首期付款，应当作为夫妻间的债务，由另一方返还一半。这种做法便于操作，受到法官们的欢迎。但学者们认为，婚前支付的首期房款，随着房屋的增值，该笔款项实际已产生了收益，而且有可能增值幅度较大，如果此时仅由另一方返还一半，可能会造成双方利益的失衡。因此，不妨将其出资作为所占房屋份额的考虑，比较公平合理。对于尚欠的银行贷款，应当作为夫妻共同债务，由双方分担。②如果所有权于婚前取得，且登记于一方名下，但于婚姻存续期间以夫妻共同财产偿还贷款的，房屋应认定为一方个人财产。婚后以共同财产偿还的贷款，一方应予返还本金及相应增值部分利益。
 
    而《上海市高级人民法院关于适用最高人民法院婚姻法司法解释（二）若干问题的解释（一）》规定：夫妻一方婚前以个人财产购买房屋，并按揭房款，产权登记在自己名下的，该房屋仍为个人财产，同样，按揭贷款为其个人债务。婚后配偶一方参与清偿贷款，并不改变该房屋为个人财产的性质。因此，在离婚分割财产时，该房屋为个人财产，剩余未归还的债务，为个人债务，对已归还的贷款中属于配偶一方清偿的部分，应当予以返还。
 
    由此可见，由于现行《婚姻法》对此类房产分割无原则性规定，各地高院又出台了不同的解释或补充细则，才造成了全国同案不同判的混乱现象。我们认为对此进行分析并统一认识非常必要。
 
   （三）法理分析：
 
    出现同案不同判的差异是在于判断夫妻共同财产的根本标准看法不一，尤其是出现《婚姻法》与《物权法》形式上的冲突时。认为属于婚前个人财产法官的理由是：买方已在婚前通过银行借款的方式支付了全部的购房款，买卖合同义务已经履行完毕，一方已在婚前取得了房产的全部债权，婚后获得房产的物权只是财产权利的自然转化，不涉及到夫妻共同劳动的投入和付出，故诉争房屋的财产权利取得是一方在婚前就已经得到；而认为属于夫妻共同房产的法官认为，应严格依据《物权法》第九条的规定，如果房产是在婚后才登记取得，则该不动产财产权利应视为婚后所得，依据《婚姻法》第十七条的规定，故应当认定为婚后取得的夫妻共同财产，婚前一方已支付的首付款及已按揭还款，应视为夫妻共同债务对待。
 
    我们认为：认定房产是否是夫妻共同财产应以《婚姻法》的立法本义来分析，判断夫妻共同财产的标准应有两个：一个是在婚姻关系存续期间取得财产权利，另一个是夫妻共同劳动，生产，经营所得。《婚姻法》确立夫妻共同财产制的本意就是鼓励夫妻为家庭共同作出自己的贡献，促进维系平等和睦的家庭关系。所以在判断某一项财产是否是夫妻共同财产的根本标准，要看双方在婚姻维系过程中是否是共同劳动所得，是否是以不同方式为家庭财产的获得作出各自的努力。《婚姻法》的财产关系的确定相对于《物权法》来说，应是特别法，在处理夫妻内部财产关系时，确定夫妻财产权利归属，应优先适用《婚姻法》的基本原则。只有在处理夫妻与第三人之间的对外财产关系时，才能适用《物权法》的公示公信原则，婚前购房一方已在与对方共同生活之前通过自己的付出得到房产权益，只不过还没有从债权过度到物权，婚后随着产权登记条件的成熟，该方当事人才办理相关手续，此时只是财产权利形态的自然转化，并未发生财产来源的实质性变化。故我们更多的倾向于第三种审判意见，并寄希望于司法机关统一审判认识。
 
    在第三种操作方法中，我们认为还还需要进一步探讨：如何给予非直接购房一方合理的补偿？若补偿配偶一方房屋增值利益的法律依据是什么？房产增值利益分配的方式如何？这些都需要进一步分析。我们倾向于上述第三种审判思路的第一种操作方法，婚后配偶一方的还贷利益如何补偿应考虑到以下三个因素：
 
    1、婚后配偶帮助另一方偿还其婚前个人债务即银行按揭贷款，这并非其法定义务，而且这种建立于夫妻身份关系上的还贷行为，实际上是一种融资行为，在不动产价值日新月异飞速升值的今天，如果仅仅判决返还配偶另一方曾还贷部分的原价款，确实是有失公平的，在另一方配偶还贷的真实意思背后，我们发现其实是他基于对婚姻家庭不解体情况下，对婚姻带来共享利益的一种期待，才愿意付出金钱代价支付按揭还款，所以当婚姻解体时对其所付出的金钱应当给予更高的补偿；
 
    2、非购房的夫妻一方由于信赖婚姻的长久，自愿的长年为配偶还款，从某种程度上说可能使其丧失投资房产（包括其它投资性财产）获取收益的机会，如果不是这样，也许他还会自行购房消费或投资。从这一点考虑，我认为法院判决可将配偶一方的出资视为夫妻双方共同投资房产的出资行为，应当考虑到房屋升值的利益给予配偶一方一定补偿。但此观点需要考虑到是如果婚前所购房屋发生贬值时，参与共同还贷的一方配偶是否也要承担相应损失呢？我个人认为，从婚姻财产关系本质来看，如果一方婚前购买房产没有升值甚至贬值，离婚时分割时应当只是返还对方婚后还贷的部份就可。
 
    3、对于一方婚前购买的房产，配偶另一方虽婚后参与共同还贷，但同时也无偿的享受了该房的长期居住利益，大部分婚姻案件中都存在这一情形，其实这也是购房一方对配偶另一方参与还贷的一种利益补偿，我想这也是法官要权衡的一种因素。

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