一、正确认定经济适用房的性质 

　　经济适用住房是我国进行房改过程中，为适应新的社会经济形势，由政府推出的新型房产种类，是适合于中低收入家庭承受能力、具有社会保障性质的商品房。目前其基本类型主要包括平价房、解困房等。经济适用住房是政府扶持的具有经济性和适用性的社会保障住房。经济性是指住房价格相对市场价而言是适中的，能够适应中低收入家庭的承受能力；适用性是指在住房设计及其建设标准上强调住房的使用效果，而不是降低建筑标准。对经济适用房项目，政府免收土地出让金，其他应征收的各项收费减免50%，并对成交价格、购买对象、面积和开发建设单位的利润进行限制。东营市政府建造出售的房屋占用土地不是划拨方式取得，购房户按每平方米50元缴纳了土地出让金。

　　二、准确理解夫妻财产制的立法精神，正确认定夫妻共同财产

　　关于夫妻财产制，婚姻法规定有婚后所得共同制、特定财产的夫妻个人所有制和约定财产制。在以上夫妻财产制的内容中，婚后所得共同制和特定财产的夫妻所有个人所有制属于法定财产制的范畴，就法定财产制和约定财产制的关系而言，法定财产制是基础，约定财产制是补充，在认定经济适用房是夫妻个人财产还是夫妻共有财产时，只有在有约定时才能以约定为判断的基准，没有约定或约定不明，约定无效时才按法定。在法定财产制中，就婚后所得共同制和特定财产的夫妻个人所有制两种制度的关系而言，婚后所得共同制是基础，特定财产的夫妻个人所有制是补充。基于上述理解，在判断某一财产是夫或妻的个人财产还是夫妻共同财产时，首先看有无证据证明财产是夫或妻的个人财产，有证据证明是夫或妻的个人财产时，如有约定，或者是一方的婚前个人财产等，就认定为是夫或妻的个人财产，否则，凡是婚姻关系存续期间通过任何一方所获得的财产，均为夫妻共同财产，在离婚时予以分割。对经济适用房属于个人财产还是夫妻共同财产，若无约定可以作如下认定：

　　1、凡婚姻关系存续期间购买并取得经济适用房的为夫妻双方共有财产。虽然经济适用房尚未办理产权证，但只要夫妻支付全部购房款的，房屋属于买受人夫妻所有，办理产权证仅是时间问题，取得房屋产权具有必然性。

　　2、一方婚前申请购买经济适用房，婚后双方共同支付购房款的，为夫妻双方共有财产。婚前一方享有购房资格，但婚后夫妻如果不交纳购房款，就无法取得房屋，支付房款是取得房屋的对价，因此，该房屋的取得不论从财产的形成，还是取得的时间上，均应认定为夫妻共同财产。

　　3、一方婚前申请购买并支付部分购房款，婚后夫妻交足购房款的，婚前所支付的购房款对应的房屋价值应当认定为一方个人财产，就补交房款对应的房屋价值应认定为夫妻共有财产。经济适用房的交款时间始于2001年，第一批房屋的购房款到2005年上半年才交清，交款期间跨度大，如果将经济适用房全部认定为夫妻共同财产，婚前支付房款的一方损失很大，且这种认定亦缺乏法律依据，不能令人信服，还容易造成婚前支付房款的一方极大不满，引发矛盾。仅将补交房款对应的房屋价值认定为夫妻共有财产的依据是该部分财产价值形成于夫妻婚姻关系存续期间。

　　4、一方婚前购买并已支付全部购房款的为个人财产。虽然房屋产权的登记时间可能在夫妻婚姻关系存续期间，但该种情形下，购房一方与政府之间的买卖合同已经全部履行，购房者对所购房屋享有占有、使用、收益及出卖以外的处分权，故房屋应当归买受人所有。房屋产权登记仅仅发生物权变动的效力，但不能因为房屋产权的登记发生在夫妻婚姻关系存续期间而改变所有权的性质。

　　三、准确理解婚姻法的立法精神，妥善分割经济适用房

　　对于夫妻双方共有的经济适用房的处理，在坚持男女平等原则的前提下，做到照顾妇女的合法权益，保护子女的正当利益，照顾无过错者的利益。具体可以按照以下情形处理：

　　1、对已支付全部购房款，并取得经济适用房的，对经济适用房的分割，双方能协商解决的，首先协商解决，只要双方的协议不违背法律、行政法规的强制性规定，法院应当确认；双方对夫妻共同财产中的房屋价值及归属无法达成协议时，双方均主张所有权并且同意竞价取得的，应当准许；一方主张房屋所有权的，由评估机构按市场价格对房屋价值作出评估，取得房屋所有权的一方应当给予对方相应的补偿；双方均不主张所有权的，不宜判决房屋所有权的归属（因为没有取得产权的房屋法律禁止转让，此时无法拍卖或者变卖），等办理房屋产权登记后再进行分割，但应当根据具体情况判决由当事人使用。

　　2、对仅支付部分购房款或者虽已支付全部购房款，在法庭辩论终结前尚未取得经济适用房的，对经济适用房的分割，双方能协商解决的，协商解决；协商不成的，等办理房屋产权登记后再进行分割。

　　3、对已支付全部购房款，并取得经济适用房的，但夫妻一方在取得房屋之前或之后，擅自将购房权或者房屋转让他人，另一方反对，并主张转让无效，要求按照夫妻共同财产分割该经济适用房的，应当告诉其按照配偶与他人签订的转让购房权协议或房屋协议约定的仲裁或诉讼条款选择解决纠纷的机构，离婚案件中止审理。如果因转让购房权协议或房屋协议效力问题发生纠纷提起诉讼的，属于确认之诉，法院应当受理立案，并作出协议是否有效的判决。夫妻双方在与他人签订转让协议后反悔的，参照上述内容办理。

　　四、正确认定将经济适用房转让或者购房权利转让他人的效力

　　《中华人民共和国城市房地产管理法》调整的房地产交易，包括房地产转让、房地产抵押和房屋租赁，其中的房地产转让是指现房转让和商品房预售。若在取得经济适用房之后，办理产权登记之前，将房屋转让他人，适用《中华人民共和国城市房地产管理法》调整。因为法律禁止转让没有取得产权的房屋，故合同当事人签订的转让经济适用房协议因违反法律的强制性规定无效，经济适用房应当作为夫妻共同财产分割。

　　当事人在取得房屋之前，与他人签订房屋转让协议的，该协议并非真正意义上的房屋买卖合同，实为将购房权转让即债权转让，该协议不适用《中华人民共和国城市房地产管理法》调整。《中华人民共和国合同法》第七十九条规定，债权人可以将合同的权利全部或者部分转让给第三人，但有下列情形之一的除外：（一）根据合同性质不得转让；（二）按照当事人约定不得转让；（三）依照法律规定不得转让。根据合同性质不得转让的权利，主要指合同是基于特定当事人的身份关系订立的，合同权利转让给第三人，会动摇合同订立的基础，违反当事人订立合同的目的。经济适用房系市（县、区）政府建造，并规定由享有购房资格的人员有权购买的安居工程房屋。购房者与市政府之间并非平等的民事主体关系，购房者基于特定的身份关系取得的购买市政府安居工程房屋资格，属于专属权范畴，该权利与主体不能分离，不得转让。购房者与受让人明知受让人不具备购房资格，双方恶意串通，采取虚假冒名的手段，企图达到最终拥有市政府安居房屋的目的。购房者将购房权利转让给他人，显然违反了政府与购房者之间的合同目的，该权利转让无效。夫妻取得的经济适用房应当作为共同财产分割。

　　五、与购买经济适用房有关的债务问题的处理

　　1、对经济适用房分割时，因购买经济适用房所欠银行借款或其他债务一并处理，司法实践对该处理意见无分歧。

　　2、不对经济适用房进行分割时，对因购买经济适用房所欠银行借款或其他债务，离婚时能否一并处理，司法实践中存在两种不同的意见：一种意见认为，应当一并处理，即将所欠债务平均分担，夫妻支付给政府的购房款原被告各分得一半。该种意见的缺陷：首先，夫妻欠银行存款时，由于借款时不一定是由双方作为借款人，未在借款合同上签字的一方，往往对银行借款持漠然态度，不积极履行还款义务，容易引起借款方的不满；其次，夫妻交付给政府的购房款不可能退还，其已经转化为房屋的价值，判决购房款归双方各50%的数额，实际也无法执行。另一种意见认为，此时不应处理因购买经济适用房所欠的银行借款或其他债务。理由：夫妻所欠的购房债务，其借款均支付给了房屋出售方（政府），已经转化为房屋价值，由于现在无法确定房屋的归属，也就不能确定由夫妻哪一方承担该债务。在此种情况下，可以告诉实际借款人，若配偶不偿还借款时，借款人可以先行清偿，待清偿完毕，自己的损失可以在日后分割经济适用房时向原配偶主张。例如：离婚后，双方办理了房屋产权登记手续，但对房屋的分割仍存有纠纷，起诉后，经法院委托评估房屋价值30万元，若法院判决房屋归女方所有，此时男方如果已偿还购房债务5万元，尚有5万元未还，该10万元的债务就包含在房屋价值中，可以判决5万元债务由女方负责偿还，并补偿男方12.5万元房屋补偿金费和原告2.5万元的借款利息。当然，法院对夫妻共同债务的判决仅对离婚夫妻具有拘束力，不能对抗债权人。

以上内容仅供参考，如想获得最新内容，请拨打51652816；如想获得准确、完整、详尽的内容，请与律师面对面交流。

———————————————————————————————————————

凯泰案例	凯泰客户	聘请律师流程	凯泰团队	凯泰优势

------------------------------------------------------------------------